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固定租金&流水扣点模式大起底

2021-04-12
前言:

各位有志于开办美食街、美食广场、小吃城等商业类型的投资人,您有没有类似的纠结烦恼?:

◎项目定性了,不知道该怎么设置收费?

◎同行说的纯租金或者流水扣点到底是个什么情况?

◎到底是纯租金形式好还是流水扣点好?

◎流水扣点都有什么设置项目?

◎纯地租和流水扣点在筹建初期资金、人力、硬件的投入对比怎么样?

◎我又想保障自己的收入,又不想放弃经营成熟后的成长红利,怎么办?

◎收费设置的高了企业回本快,但是怕商户承受不了租金压力,空档多反而造成亏损,到底应该怎么办好?

◎……



今天我们就来详细说说开办美食街、美食广场、小吃城等商业类型的收费模式,也就是固定租金和流水扣点的具体情况,以便广大投资人能够直观的有所对比:

在中国历史上的小吃城、美食街、美食城、美食广场,不论是在商业区、景区、交通枢纽还是写字楼、学校甚至居民区,只要是以盈利为目的对商户以招揽承租的,大体来说一般是两种租赁收费方式:

一、固定收取地租方式;

二、保底流水扣点方式。

很多投资人对于固定收取地租或是保底流水扣点,感到概念非常模糊,对于其中的各种条款没有直观的认知,也不清楚其中内含的各种注意事物,仓促做出决定,最后因为后续的各种可能,对于接下来的招商、日常营运,慢慢进入一个衰退的循环中,以至于最终败退。

所以说在新的小吃城、美食街、美食城、美食广场开始筹备的时候,作为投资人一定要清楚明确的决策出具体的租赁收费方式,避免中途无法变更的窘境。



那么这两种模式到底是指什么呢?

固定收取地租模式,是指与承租商户达成租赁协议,双方经洽商商户以甲方要求的付款方式、付款数额,提前支付给甲方。双方合同应明确注明合约时间期限,也就是在期限内甲乙双方均无权单方面变更付款数额以及方式。

保底流水扣点模式,是指甲乙双方均对项目前景非常看好,愿意以一种灵活的方式进行合作,也就是甲乙双方提前洽商好一个每月统一的必须达到的营业总额,并以此为基础甲方每月抽提营业额一定的百分比。那么,一般来讲,保底流水扣点在设置保底的同时,如果乙方经营额某个月未达到承诺的营业额度,则甲方有权按照约定营业额直接从乙方暂存流水中提取约定营业额的百分比,如乙方本月流水不足以甲方提取,则甲方有权要求乙方尽速补缴或从保证金中直接扣除。



那么,两种模式从上表中可以有一个概念上的初步对比。总结来说就是:设定为地租模式投资人相对资金回笼快,但是利润每年属于恒定状态,不会有太大的向上增幅;设定为流水扣点模式投资人资金回笼慢,每年利润不可预估,暂时看上去会有保底的最低收入,如果整体人流量巨大则利润可以达到向上趋势,如果人流量下滑则除去保底利润收入开始衰减。

作为租赁商户,如果甲方设置的是纯地租模式,则其在进场前会投入大量地租费用,再加上其他设备原材料等等筹备费用初期压力略大,也就是我们常说的投资门槛稍高,但是其后期压力会很小;反之如果甲方设置的是保底流水扣点模式,则商户可以说在筹备期没有任何地租支出,这对于商户可以说是非常幸福的一件事了,但是每月按照保底流水去抽提,那么商户卖得不好也要缴纳一定保底额,卖得越好缴纳的越多,这样压力凸显,会造成很多商户产生逆反心理对抗心理,从而最终演变成甲乙方的利益对抗,直至租赁商户的退场。

以上是从概念上的对比,那么我们现在再就两种收款方式投资方需要投入的财、物、人做一个实际对比,具体价格因不同城市而不同,大家自己套用即可:



大家通过上面的列表可以看到,对于投资人来说纯地租模式没有什么硬件人力的投入,毕竟99%的付款方式也是每季度以上,每三个月收取一次地租不论店长还是管理员又或者公司财务还是能够匹配出时间来做这件事情的。而流水扣点则需要投资人购置或谈妥手续费来和第三方平台公司拿到一个相对稳定的收银系统,因要接入微信、支付宝、银联以及现金充值的储值卡所以服务器、专网都需要仔细对待,事关钱款绝对不能马虎。同时,为了避免出现一些问题,投资人还要在固有人力资源基础上添加各类软硬件的维护团队(这项可以和第三方商谈合作,但要明确响应时间时效问题)、财务(汇账返款会计、收银员)团队,也要提前设计并制作含有秘钥的储值卡。

所以从投入情况来看,相对投资人来说纯地租更加节省。

好,从概念以及投入对比后,我们再看一下后期营运一些对应收款方式常见的问题:

流水扣点模式常见问题:

§1、流水扣点本质上是合作模式,商户会因此产生宣传依赖,这就需要投资方雇佣的管理团队有良好的宣传营销手段与长期全面的全场掌控能力;

§2、开业首月或最长三个月,商户要求扶持力度执行无保底流水扣点,这种扶持从本质上说应该,但是如果人流量不能稳定增长会出现商户对管理者宣传力度的不认同,从而引发弃档潮甚至出现商户串联罢市等极端行为;

§3、当商户销售额出现明显的两极分化后,在整局需求中必备的餐饮项目,投资&管理方希望其坚持不撤出的情况下,该项目会要求投资方调整保底数额,从而影响最终进账底限;

§4、特别需要注意的是,全体商户月营业款均存在公司账户,如果监管机构有强制要求则必须进公户,那么每月返款期会面临需要大量发票抵税问题,这个需要了解项目所在地当地税务机关的实际要求;如果监管机构没有必须进公户的要求,则可以用私户进行收发工作,在此提醒各位投资人,商户流水不能因为月结而变相挪用,一旦挪用很少有公司能够真正的补足款项,从而进入资金链被迫拆东墙补西墙的窘境,我本人服务过的企业基本上是从挪用营业款开始衰败的,请千万注意!



固定地租模式常见问题:

§1、固定地租模式本质上是拆分地块出租模式,所以在大局上投资方&管理方实际上仅需在开业前期进行宣传引流,后期则要引导商户自行宣传,说的直观点地租收了,盈亏压力全在商户身上,本质上和我们(房东)没有绝对的关系。当然,为了卖场的长久的人气兴隆,进而影响第二以及后续的租金收益,投资方还是要尽力安排所有商户全力营销。

§2、固定地租模式对于新开小吃城、美食城、美食街、美食广场还是要给予广大商户一个纯粹的免租期,一般分为甲方装修和乙方装修两个执行方案:

甲方装修一般给予7天、15天或者最长不超过一个月的免租期,作为对入驻商户的扶持;

乙方装修一般按照平米数,给予1个月、2个月最长3个月的免租期,作为对入驻商户的装修期和扶持期。

§3、固定租金模式,前期管理一定要从严从重,立好规矩。不论是卫生、服务、定价、品类等等一切,有的人说固定租金钱不在手里管理部门不好管理,这纯粹是为自己的无能做背书。所以不论是固定租金形式还是保底流水扣点模式,管理只要在道理上就都要强硬。

§4、固定租金模式不存在返款问题,所以税务问题由商户自行解决,如需管理部代开(销售)发票则商户需负担应缴税费。

我想大家看到这里,应该对于自己的预算、项目到底适合固定租金模式还是保底流水扣点模式已经有了一定的想法了吧。

告诉大家一个最简单的方法来选择:

周边人流量大,潜在客户群体多,明面上同行竞争力小的,可以选择保底流水扣点。

对周边短时间聚客潜力小,需要依靠营销宣传挖掘人流的,尽可能选择固定租金。

如果对未来客流增加期盼很强,可以第一年选择固定租金模式,待周边商业氛围有明显变好变强趋势后,第二年或后几年和商户续约时变更收费模式为保底流水扣点即可。


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